1.                         A Diretoria Colegiada do Banco Central do Brasil (BCB) decidiu submeter a processo de participação social, na forma de pesquisa de opinião pública, um conjunto de perguntas relativas a proposta de edição de resolução do Conselho Monetário Nacional (CMN) para alterar a Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018, que dispõe sobre os integrantes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), as condições gerais e os critérios para contratação de financiamento imobiliário pelas instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil e disciplina o direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança.

2.                             As alterações propostas abrangem:

I -        o aprimoramento do objeto da Resolução nº 4.676, de 2018, com a definição de conceitos a serem utiliza0dos para fins exclusivos do ato normativo, de maneira a caracterizar mais adequadamente o âmbito de aplicação de suas normas;

II -      a regulamentação de aspectos relativos ao novo Marco Legal das Garantias (Lei nº 14.711, de 30 de outubro de 2023), em particular no que diz respeito às regras relacionadas aos limites de cota de financiamento;

III -     a revisão de condições e de critérios pontuais a serem observados para contratação de crédito imobiliário, em especial a inclusão de obrigatoriedade, nas operações de empréstimos a pessoas naturais garantidas por imóveis residenciais, de contratação de garantia securitária que preveja, no mínimo, a cobertura aos riscos de morte e invalidez permanente do mutuário e de danos físicos ao imóvel; e

IV -     a previsão de que os sistemas de amortização das operações de crédito com cláusula de atualização do saldo devedor por índice de preços podem incluir componente adicional de amortização voltado a minimizar variações no valor nominal das prestações, não podendo esse componente ser superior ao valor médio do índice de preços utilizado, considerado período equivalente ao do contrato da operação de crédito.

3.                            A Resolução nº 4.676, de 2018, está disponível no sítio do BCB na internet, no endereço www.bcb.gov.br, acessando sucessivamente os links do perfil geral "Estabilidade financeira", "Normas", "Busca de normas".

4.                         Este edital, que contém minuta de resolução CMN alterando a Resolução nº 4.676, de 2018, e o conjunto de perguntas a serem respondidas na pesquisa, está disponível no portal eletrônico Participa + Brasil na internet, no endereço www.gov.br/participamaisbrasil/opine-aqui.

5.                      Os interessados podem oferecer contribuições até 27 de setembro de 2024 por meio do formulário disponível no referido portal eletrônico.

6.                           O Banco Central do Brasil não responderá as contribuições de forma individualizada e não serão consideradas respostas à pesquisa enviadas por outros meios.

AILTON DE AQUINO SANTOS

Diretor de Regulação substituto

                        RESOLUÇÃO CMN Nº          , DE     DE          DE 2024

Altera a Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018, que dispõe sobre os integrantes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo ? SBPE, do Sistema Financeiro da Habitação ? SFH e do Sistema de Financiamento Imobiliário ? SFI, as condições gerais e os critérios para contratação de financiamento imobiliário pelas instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil e disciplina o direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança.

O Banco Central do Brasil, na forma do art. 9º da Lei nº 4.595, de 31 de dezembro de 1964, torna público que o Conselho Monetário Nacional, em sessão realizada em     de          de 2024, com base nos arts. 4º, caput, incisos VI e VIII, da referida lei, e 95 da Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015,

R E S O L V E U :

Art. 1º  A ementa da Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018, publicada no Diário Oficial da União de 2 de agosto de 2018, passa a vigorar com as seguintes alterações:

"Dispõe sobre os integrantes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo ? SBPE, do Sistema Financeiro da Habitação ? SFH e do Sistema de Financiamento Imobiliário ? SFI, as condições gerais e os critérios para contratação de operação de crédito imobiliário pelas instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil e disciplina o direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança." (NR)

Art. 2º  A Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018, publicada no Diário Oficial da União de 2 de agosto de 2018, passa a vigorar com as seguintes alterações:

"Art. 1º  Esta Resolução estabelece os integrantes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, do Sistema Financeiro da Habitação e do Sistema de Financiamento Imobiliário, as condições gerais e os critérios para contratação de operação de crédito imobiliário pelas instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil e disciplina o direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança." (NR)

"Art. 1º-A  Para fins do disposto nesta Resolução, considera-se:

I - crédito imobiliário:

a) operações de financiamento imobiliário; e

b) operações de crédito que tenham imóveis como a única garantia ou como a garantia de maior valor, exceto as operações que se qualifiquem como crédito rural;

II - financiamento imobiliário:

a) operações de crédito destinadas à aquisição, à construção, à produção, à reforma e à ampliação de imóveis residenciais e não residenciais; e

b) operações de crédito destinadas à aquisição de material para construção, ampliação e reforma de imóveis residenciais e não residenciais;

III - financiamento habitacional: operações de crédito destinadas à aquisição, à construção, à produção, à reforma e à ampliação de imóveis residenciais;

IV - financiamento para aquisição de imóvel: operação de crédito a pessoa natural ou a pessoa jurídica destinada à aquisição de imóvel novo, usado ou em fase de produção;

V - financiamento para construção de imóvel: operação de crédito a pessoa natural ou a pessoa jurídica destinada à construção de imóvel residencial ou não residencial;

VI - financiamento para produção de imóvel: operação de crédito a pessoa natural ou a pessoa jurídica destinada à produção de conjunto de unidades residenciais ou não residenciais;

VII - financiamento para reforma ou ampliação de imóvel: operação de crédito a pessoa natural ou a pessoa jurídica destinada à reforma ou à ampliação de imóvel residencial ou não residencial;

VIII - financiamento para aquisição de material para a construção, ampliação e reforma de imóveis: operação de crédito a pessoa natural ou a pessoa jurídica destinada à aquisição de material para a construção, ampliação ou reforma de imóvel residencial ou não residencial;

IX - imóvel residencial: a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar;

X - imóvel residencial novo: o imóvel residencial que:

a) esteja em fase de construção ou de produção; ou

b) tenha até cento e oitenta dias de "habite-se", ou documento equivalente, expedido por órgão público competente, ou, nos casos de prazo superior, se não tiver sido habitado ou alienado; e

XI - cota de financiamento: a razão entre o valor nominal da operação de crédito imobiliário, compreendendo principal e despesas acessórias, e o valor de avaliação do imóvel dado em garantia, na data da contratação." (NR)

"CAPÍTULO III

DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO" (NR)

"Art. 5º  As operações de crédito imobiliário podem ser livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais:

...................................................................................................................................

IV - contratação, pelos devedores, da cobertura securitária estabelecida pela legislação e pela regulamentação em vigor.

§ 1º  Os contratos das operações de crédito imobiliário podem ter cláusula de atualização do saldo devedor por índice de preços, de conhecimento público e regularmente calculado, ou pela remuneração básica aplicável aos depósitos de poupança, desde que tenham prazo e periodicidade de reajuste mínimos de um ano.

§ 2º  A atualização de que trata o § 1º pode ser realizada em periodicidade mensal ou superior, desde que:

I - o prazo da operação não seja inferior a trinta e seis meses;

II - a operação tenha sido contratada com base em recursos remunerados pela Taxa de Longo Prazo ? TLP; ou

III - a operação seja remunerada pela TLP por determinação de legislação ou regulamentação em vigor.

§ 3º  As operações de crédito imobiliário cujo saldo devedor seja atualizado pela remuneração básica aplicável aos depósitos de poupança podem ser remuneradas pela remuneração adicional de que trata o art. 12, caput, inciso II, alíneas "a" e "b", da Lei nº 8.177, de 1º de março de 1991, combinada com taxa de juros prefixada.

§ 4º  Os sistemas de amortização das operações de crédito imobiliário com cláusula de atualização do saldo devedor por índice de preços podem incluir componente adicional de amortização voltado a minimizar variações no valor nominal das prestações.

§ 5º  O componente adicional de amortização referido no § 4º não pode ser superior ao valor médio do índice de preços utilizado, considerado período de tempo equivalente ao do contrato da operação de crédito." (NR)

"Art. 5º-A  As operações de empréstimo a pessoa natural garantidas por imóveis residenciais devem possuir cobertura securitária que preveja, no mínimo, cobertura aos riscos de morte e invalidez permanente do mutuário e de danos físicos ao imóvel.

Parágrafo único.  As condições de oferta, estipulação, contratação e substituição da cobertura de que trata o caput devem atender às disposições legais e regulamentares que disciplinam esses aspectos para as operações de financiamento habitacional." (NR)

"Art. 6º  A cota de financiamento não pode ser superior a:

...................................................................................................................................

II - 60% (sessenta por cento), nas operações de empréstimo a pessoa natural garantidas por imóveis residenciais ou não residenciais.

§ 1º  A cota de financiamento de que trata o inciso I do caput poderá ser de até 90% (noventa por cento) no caso de utilização do Sistema de Amortização Constante ? SAC ou do Sistema de Amortização Crescente ? Sacre.

§ 2º  Na hipótese de um mesmo imóvel servir de garantia a mais de uma operação de crédito, a razão entre a soma do valor nominal da nova operação e dos saldos devedores das operações já garantidas, compreendendo principal e despesas acessórias, e o valor de avaliação do imóvel dado em garantia, na data da contratação da nova operação, não pode ser superior ao limite de cota de financiamento aplicável à operação de crédito predominante.

§ 3º  Para fins do disposto no § 2º, a operação de crédito predominante é a operação que possui, na data da contratação da nova operação, o maior valor entre o valor nominal da nova operação e o saldo devedor de cada uma das operações já garantidas.

§ 4º  Caso não haja limite de cota de financiamento definido para a operação de crédito predominante, a razão de que trata o § 2º não pode ser superior ao limite aplicável para a operação que possui, na data da contratação da nova operação, o maior valor entre o valor nominal da nova operação e o saldo devedor de cada uma das operações já garantidas, consideradas as operações que tenham limite estabelecido." (NR)

"Art. 7º  As operações de crédito imobiliário de que trata esta Resolução deverão ser garantidas por:

I - no caso de operações de financiamento imobiliário destinadas à aquisição, à construção e à produção de imóveis:

a) alienação fiduciária do imóvel objeto da operação;

b) alienação fiduciária de outro imóvel do mutuário ou de imóvel de terceiros;

c) hipoteca, em primeiro grau, do imóvel objeto da operação;

d) hipoteca, em primeiro grau, de outro imóvel do mutuário ou de imóvel de terceiros;

e) cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis;

f) caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis; ou

g) cessão fiduciária de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis;

II - no caso de operações de empréstimo a pessoa natural garantidas por imóvel residencial ou não residencial:

a) alienação fiduciária de bem imóvel; ou

b) hipoteca, em primeiro grau, de bem imóvel; e

III - no caso das demais operações de crédito imobiliário, exceto as operações de financiamento imobiliário:

a) alienação fiduciária de bem imóvel; ou

b) hipoteca de bem imóvel.

........................................................................................................................." (NR)

"Art. 7º-A  Os direitos creditórios recebidos em garantia pelas instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil relativos a operações de financiamento para produção de imóveis devem ser registrados ou depositados em sistema de registro ou de depósito centralizado de ativos financeiros.

........................................................................................................................." (NR)

"Art. 7º-B  ..................................................................................................................

...................................................................................................................................

II - ..............................................................................................................................

...................................................................................................................................

c) a forma de acompanhamento, por meio de interface eletrônica disponibilizada nos sistemas de que trata o art. 7º-A, das informações sobre a evolução da dívida referente ao contrato de compra e venda ou de promessa de compra e venda, inclusive parcelas pagas, vencidas e vincendas;

d) a forma de emissão dos comprovantes de quitação das obrigações financeiras referentes ao contrato de compra e venda ou de promessa de compra e venda por meio de interface eletrônica disponibilizada nos sistemas de que trata o art. 7º-A; e

........................................................................................................................." (NR)

"Art. 8º  Na contratação das operações de crédito imobiliário de que trata esta Resolução, a cobrança de tarifas relativas à prestação de serviços, pelas instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil, deve obedecer ao disposto na regulamentação em vigor." (NR)

"Art. 9º  A liberação dos recursos relativos às operações de crédito imobiliário contratadas somente poderá ser efetuada após a constituição das respectivas garantias." (NR)

"Art. 10.  A cobrança de encargos por atraso no pagamento das obrigações relativas às operações de crédito imobiliário deve observar o disposto na regulamentação em vigor.

........................................................................................................................." (NR)

"Art. 11.  As instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil, na contratação de operações de crédito imobiliário com pessoas naturais, devem observar, no mínimo, os seguintes critérios:

........................................................................................................................." (NR)

"Art. 14.  ...................................................................................................................

I - tarifas previstas na regulamentação que dispõe sobre a cobertura securitária de operações de financiamento habitacional; e

........................................................................................................................." (NR)

"Art. 17.  ...................................................................................................................

...................................................................................................................................

XII - os empréstimos garantidos por alienação fiduciária de bens imóveis contratados até 12 de novembro de 2020 com base na Resolução nº 4.837, de 21 de julho de 2020, desde que compartilhem garantia com operações de crédito elegíveis para fins de atendimento da exigibilidade de que trata o art. 15.

........................................................................................................................." (NR)

"Art. 22-B.  A contratação de novas operações de crédito garantidas pela extensão da alienação fiduciária ou da hipoteca deve atender às seguintes condições:

I - prazos iguais ou inferiores ao prazo remanescente da operação de crédito original, na data da contratação da nova operação; e

II - soma do valor nominal da nova operação e dos saldos devedores das operações já garantidas menor ou igual ao valor garantido constante do título da garantia original, observado também o disposto no art. 6º, § 2º.

Parágrafo único.  É facultada a utilização de sistema de amortização e de critérios de atualização diversos dos originalmente contratados." (NR)

Art. 3º  Ficam revogados os seguintes dispositivos da Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018, publicada no Diário Oficial da União de 2 de agosto de 2018:

I - o art. 7º, caput, incisos IV a VII;

II - o art. 7º, § 2º;

III - o art. 13, § 5º;

IV - o art. 17, §§ 2º e 3º;

V - o art. 20-A; e

VI - o art. 22-A.

Art. 4º  Esta Resolução entra em vigor na data de sua publicação.

ROBERTO DE OLIVEIRA CAMPOS NETO

Presidente do Banco Central do Brasil