Terrenos de Marinha

Dúvidas frequentes

• O que são terrenos de marinha?

  Os terrenos de marinha são faixas de terra ao longo da costa, em uma distância de trinta e três metros, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831 (auge da maré cheia), os terrenos situados no continente, na costa marítima e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés, bem como os terrenos que contornam as ilhas situadas em zona onde se faça sentir a influência das marés (conforme art. 2º, do Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946).

  Os terrenos de marinha incluem-se entre os bens imóveis da União (art. 1º, “a”, do Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946).

• De quem são os terrenos de marinha?

  Todos os terrenos de marinha pertencem à União, e estão sob a gestão da Secretaria do Patrimônio da União.

• Quantos terrenos de marinha tem a União?

  Atualmente existem aproximadamente 565 mil imóveis da União caracterizados como terrenos de marinha utilizados por terceiros, sendo 44,7% no regime de aforamento e 54,3% no regime de ocupação, e 1% outros. Estima-se que o universo seja de 2,9 milhões de imóveis, conforme dados do último Censo.

• O terreno de marinha pode ser utilizado de graça?

  Sim, quando utilizado por órgãos públicos ou pela população de baixa renda isenta, devidamente enquadrada nos critérios previstos na legislação.

• O que é a faixa de segurança?

  É uma área de 30 metros a contar da linha da praia em direção ao continente que deve ser mantida sob domínio da União, por questões estratégicas e ambientais.

Dúvidas frequentes sobre terrenos de marinha

• Os terrenos da PEC são da Marinha?

  Apesar do nome, os terrenos DE marinha não podem ser confundidos como terrenos DA Marinha. Os terrenos DE marinha são imóveis da União, e, portanto, de todo o povo brasileiro, e a Marinha do Brasil não tem nenhuma interveniência ou gestão sobre esses imóveis.

• Como funciona hoje o acesso às praias do litoral brasileiro?

  Atualmente, a lei prevê que, embora os ocupantes legais tenham a posse e documentos do imóvel, as áreas litorâneas, inclusive as praias, pertencem à União e não podem ser fechadas, ou seja, qualquer cidadão tem o direito de acesso ao mar.

• A União fiscaliza esses terrenos de marinha?

  Sim, a fiscalização dos terrenos de marinha é realizada pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU), que é responsável pela gestão dessas áreas. Os terrenos de marinha estão sujeitos a regulamentações específicas, e a SPU supervisiona o uso adequado desses imóveis, incluindo questões relacionadas à sua destinação e demais atividades que possam ocorrer nessas áreas.

• A área da praia pode ser vendida?

  Não. As praias, assim como rios, mares, ruas, praças etc., são legalmente bens de uso comum do povo brasileiro, e não podem ser alienados.

• O que acontece se um terreno de marinha for invadido?

  Por intermédio da Secretaria do Patrimônio da União são tomadas medidas administrativas e legais objetivando a reintegração desses imóveis ao patrimônio da União.

• Essa PEC vai mesmo privatizar as praias?

  O texto da PEC não menciona a privatização de praias; o acesso à praia deve ser garantido. No entanto, quando toda uma área contígua à praia é privatizada, as chances de garantir o acesso público se tornam mínimas. Esse acesso é assegurado pela Lei Federal nº 7.661, de 16 de maio de 1988, que determina que “as praias são bens públicos de uso comum do povo, sendo assegurado, sempre, livre e franco acesso a elas e ao mar, em qualquer direção e sentido”.

• Como funciona hoje o acesso às praias do litoral brasileiro?

  Atualmente, a lei prevê que, embora os ocupantes legais tenham a posse e documentos do imóvel, as áreas litorâneas, inclusive as praias, pertencem à União e não podem ser fechadas, ou seja, qualquer cidadão tem o direito de acesso ao mar.

• Se a PEC for aprovada, vamos ter que pagar para frequentar as praias?

  Não, mas certamente o acesso às praias ficará comprometido, em função do cercamento das áreas localizadas imediatamente em frente às praias.

• A União fiscaliza esses terrenos de marinha?

  Sim, a fiscalização dos terrenos de marinha é realizada pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU), que é responsável pela gestão dessas áreas.
  Os terrenos de marinha estão sujeitos a regulamentações específicas, e a SPU supervisiona o uso adequado desses imóveis, incluindo questões relacionadas à sua destinação e demais atividades que possam ocorrer nessas áreas.

• Qual o valor da taxa que o morador de terreno de marinha precisa pagar para a União?

  As taxas são devidas sempre que há ocupação de área pública federal por pessoas ou empresas. Funcionam como uma espécie de “aluguel” pago pelos ocupantes.

• A taxa paga por quem ocupa imóvel da União vai para a Marinha?

  Não, a taxa paga por quem ocupa um imóvel da União (como terrenos de marinha) não vai diretamente para a Marinha. Essa taxa é destinada à União como um todo e não é específica para financiar as operações da Marinha do Brasil. As taxas pagas pelos ocupantes de terrenos de marinha, como a Taxa de Ocupação e o Foro, são recolhidas pelo Governo Federal e podem ser direcionadas para financiar diversos programas e atividades governamentais, dependendo das prioridades orçamentárias estabelecidas.

• Existe isenção de taxa para moradores de baixa renda?

  Sim, a legislação vigente já prevê a isenção do pagamento das taxas de ocupação e foro para a população de baixa renda, enquadrada nos critérios estabelecidos em lei, que são: a) inscritos no CadÚnico; ou b) renda familiar até 5 salários-mínimos e bens abaixo de R$ 800 mil reais, conforme Decreto-Lei nº 1.876, 15 de julho de 1981.

• Quem mora em terreno de marinha paga IPTU para o município e Taxa de Ocupação ou Foro para a União. Isso não seria uma bitributação?

  A situação não é considerada uma bitributação, visto que o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é um imposto municipal que incide sobre a propriedade urbana, enquanto a Taxa de Ocupação ou Foro são devidos à União pelos ocupantes e foreiros de terrenos de marinha, em decorrência da utilização onerosa desses terrenos.
  Apesar de ambas as cobranças estarem relacionadas à posse ou ocupação de um terreno, elas são distintas em sua natureza e finalidade. O IPTU é destinado ao financiamento de serviços públicos municipais, como infraestrutura urbana, saúde e educação, enquanto a Taxa de Ocupação ou Foro é uma compensação pelo uso de uma área que pertence à União.
  Portanto, embora os ocupantes e foreiros de terrenos de marinha estejam sujeitos a duas obrigações financeiras, elas são justificadas por diferentes razões e cobradas por diferentes esferas governamentais, não se configurando como uma bitributação.

• O que é o laudêmio que estão falando que precisa ser pago?

  O laudêmio é uma taxa devida à União no momento da transferência, entre particulares, de um terreno de marinha pertencente à União. O laudêmio é pago pelo vendedor diretamente para a União, e corresponde a 5% do valor do terreno pertencente à União, excluídas as benfeitorias, sendo uma espécie de compensação à União pela transferência de propriedade de um bem que pertence ao patrimônio público.

• A taxa paga para União incide sobre o valor total do imóvel?

  As taxas de ocupação e foro incidem, unicamente, sobre o valor do terreno, desconsiderando as benfeitorias efetuadas pelo ocupante ou foreiro. A taxa paga à União pelos ocupantes de terrenos de marinha pode variar de acordo com a legislação específica e as regulamentações estabelecidas pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU). Em geral, existem duas taxas principais associadas aos terrenos de marinha: a Taxa de Ocupação e o Foro.
  Taxa de Ocupação: incide sobre a ocupação efetiva do terreno e é calculada com base em uma porcentagem do valor do terreno, sendo paga anualmente pelos ocupantes diretos dos terrenos, em função da sua utilização onerosa. Foro: é uma taxa paga pelos foreiros no valor correspondente aos 17% dos terrenos que pertencem à União, sendo uma taxa paga anualmente.
  Em ambos os casos, o valor é calculado com base no valor total do terreno da União, excluídas as benfeitorias, e funcionam como uma espécie de “aluguel” pago pelos ocupantes e foreiros pela utilização onerosa dos imóveis da União.

• Quem mora em terreno de marinha atualmente pode comprar esse imóvel?

  Sim, a legislação atualmente em vigor já permite que os ocupantes ou foreiros de terreno de marinha possam adquirir esses imóveis junto à União, desde que esteja fora da faixa de segurança.

• Quem mora em terreno de marinha atualmente pode vender o imóvel para outra pessoa?

  Sim, a legislação permite a transferência do imóvel utilizado por ocupante ou foreiro para terceiros, desde que cumpridas as exigências previstas em lei.

• Se quem mora em terreno de marinha já pode comprar esse imóvel, então para que é preciso essa PEC?

  A legislação vigente já permite que os atuais ocupantes e foreiros de terrenos de marinha possam comprar esses imóveis da União, independentemente de aprovação ou não da PEC, ou seja, não é preciso a aprovação da alteração na Constituição para que o atual usuário dos terrenos de marinha possa adquirir o imóvel junto à União.

• Hoje quem mora nos terrenos de marinha e quer comprar o imóvel tem algum benefício?

  Sim, se optar por adquirir o terreno à vista terá 25% de desconto sobre o valor de avaliação do terreno.

• Quem mora em terreno de marinha pode financiar no banco a compra desse imóvel?

  Sim, a depender das condições de cada instituição financeira.

• Qual vai ser o valor que os moradores vão ter que pagar para comprar os terrenos de marinha?

  Atualmente os imóveis da União, incluindo os terrenos de marinha, são alienados pelo valor de mercado do terreno, desconsideradas as benfeitorias.

• Quem mora em favelas à beira do mar, como a Favela da Maré, no Rio de Janeiro, será obrigado a comprar esses terrenos de marinha?

  Não, pois a legislação em vigor prevê que imóveis nessa situação, ocupados por população de baixa renda, podem ser transferidos aos atuais moradores de forma gratuita, por intermédio de processo de regularização fundiária.

• Pessoas de baixa renda hoje podem comprar os terrenos de marinha onde vivem?

  Pessoas de baixa renda, enquadradas nos critérios da legislação, podem ter a transferência desses terrenos efetivada de forma gratuita.

• Como fica a situação de quem não tem recursos para comprar o terreno de marinha da União?

  A PEC é omissa quanto a esse aspecto, que deverá ser objeto de regulamentação específica, caso a PEC seja aprovada.

• Por que transferir os terrenos de marinha para os municípios?

  A SPU já promove a transferência dos imóveis quando solicitado pelos municípios, quando esses terrenos são necessários ao seu plano urbanístico, para atendimento de políticas públicas ou para outras destinações.

• Essa PEC pode incentivar que ocorra danos ao meio ambiente?

  A aprovação da PEC representa uma grave ameaça ambiental às praias, às ilhas, às margens de rios, às lagoas e aos mangues, além de acirrar as disputas pela ocupação desse território, o que pode ocasionar na expulsão de comunidades tradicionais de seus territórios.
  Isso porque, se essas áreas forem vendidas a empreendimentos privados, a tendência é que a degradação ambiental aumente, o que fragilizaria as comunidades que dependem do ecossistema marinho e da pesca artesanal para sobreviver – como as populações caiçaras, quilombolas, ribeirinhas e povos indígenas.
  São áreas de restinga, mangues, dunas, pedaços de praia mais para cima, entradas de rios, locais que vivem sob a influência das marés e têm ligação direta com o aumento do nível do mar. Os terrenos de marinha são a salvaguarda para a adaptação da mudança do clima. Os manguezais, por exemplo, têm um papel crucial na proteção da costa contra tempestades, inundações e erosão.

• A PEC pode favorecer desastres ambientais como o ocorrido no Rio Grande do Sul?

  Sim, considerando que a transferência dos terrenos de marinha para particulares poderá causar degradação ao meio ambiente, comprometendo biomas sensíveis do litoral brasileiro, maximizando a possibilidade de desastres ambientais em decorrência do impacto causado ao meio ambiente.

• Se aprovada, a PEC pode aumentar a grilagem e as invasões de terras?

  Sim, visto que esses imóveis, atualmente ocupados por particulares, deixarão de ser geridos e fiscalizados pela União, favorecendo as invasões e ocupações irregulares desses terrenos.
  Importante destacar que, com a vigência da PEC, a fiscalização e controle judicial praticados pelo Ministério Público Federal e pela Justiça Federal deixam de ser passíveis de ocorrer nos terrenos de marinha.

• Tem terreno de marinha que está invadido? O que a União faz nesses casos?

  Por intermédio da Secretaria do Patrimônio da União, são tomadas medidas administrativas e legais objetivando a reintegração desses imóveis ao patrimônio da União.

• A PEC pode aumentar a especulação imobiliária sobre os terrenos de marinha?

  Sim, a especulação imobiliária e a disputa por essas áreas devem aumentar exponencialmente, gerando uma série de investimentos turísticos e um crescimento desenfreado que pode impactar na poluição da água, na erosão da região e na degradação dos ecossistemas costeiros.

• A segurança do litoral brasileiro vai ficar comprometida com a aprovação da PEC?

  Sim, visto que esses imóveis, atualmente ocupados por particulares, deixarão de ser geridos e fiscalizados pela União.

• Se um município precisa utilizar um terreno de marinha, o que ele precisa fazer?

  Para obter permissão para utilizar um terreno de marinha, o município pode precisar apresentar um projeto detalhado explicando o propósito da utilização, os benefícios públicos que serão gerados e como será feita a gestão e preservação ambiental, caso necessário.
  Além disso, dependendo da natureza da utilização planejada, o município pode precisar negociar termos específicos com a Secretaria do Patrimônio da União (SPU), que é o órgão responsável pela administração dos terrenos de marinha. Em resumo, o processo para um município utilizar um terreno de marinha envolve solicitar autorização à União, apresentar um projeto detalhado e, possivelmente, negociar termos específicos com a SPU.

Além disso, a proposta pode gerar uma dificuldade de acesso da população às praias, já que ela favorece a especulação imobiliária e o interesse de um conjunto de empreendimentos costeiros que podem se estender sobre essas áreas. As comunidades pesqueiras também podem ser afetadas, pois precisam desses acessos para a sua produção, para a sua subsistência, fora os impactos que isso vai ter para os ecossistemas locais.  Outro ponto negativo da PEC é que ela extingue esse conceito da faixa de segurança (área de 30 metros a contar da linha da praia em direção ao continente) e permite a alienação, a transferência do domínio pleno nessas áreas em que é importante para o Plano Nacional de Gerenciamento Costeiro que sejam mantidas. Isso acaba favorecendo essa ocupação desordenada, ameaçando os ecossistemas brasileiros, tornando esses territórios mais vulneráveis aos eventos climáticos extremos. 

A aprovação da PEC poderia intensificar a construção de imóveis nas margens e praias de rios, áreas já visadas pela construção civil e pelo turismo. Isso facilitaria negociações desiguais entre megaempresários e comunidades tradicionais, exacerbando conflitos fundiários. A transferência de ocupações não cadastradas pela União também traria insegurança jurídica, gerando conflitos de propriedade. A gestão dos terrenos de marinha tem papel fundamental na prevenção de riscos, na manutenção do equilíbrio do meio ambiente e da questão climática. Desproteger essas áreas, como sugerido na PEC, que retira a gestão dessas áreas do Governo Federal, seria ir na contramão do que vários países têm feito de proteger essas regiões, de limitar o uso, de exercer soberania.

Dúvidas frequentes sobre a Gestão Federal

• Quem administra os terrenos de marinha?

  Os terrenos de marinha são administrados pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU), que é vinculada ao Ministério da Gestão e da Inovação em Serviços Públicos. A SPU é responsável pela gestão, regularização e fiscalização desses terrenos.

• Do que trata a PEC 3/2022 em discussão no Congresso?

  A PEC 3/2022, atualmente em discussão no Congresso Nacional, trata da extinção dos chamados "terrenos de marinha" e da transferência do domínio desses terrenos para estados, municípios e particulares.

• Para onde vai o valor arrecado com as taxas pagas pelos usuários dos terrenos de marinha?

  Do valor arrecadado com as taxas patrimoniais 80% vai para o caixa do Tesouro Nacional, podendo ser utilizado em benefício da população em diversos programas e obras realizadas pelo Governo Federal, e 20% é repassado aos municípios onde se encontram localizados esses imóveis. Os municípios podem utilizar esses recursos de acordo com a sua necessidade, podendo construir escolas, creches, hospitais, pontes etc.

• Com a aprovação da PEC, quem mora em terreno de marinha vai ser obrigado a comprar o terreno da União?

  A PEC concede o prazo de 2 anos para que os particulares adquiram os imóveis, de forma compulsória.

• Essa PEC vai afetar os pescadores e comunidades tradicionais?

  Sim, considerando que os pescadores, comunidades tradicionais e todos aqueles que tiram o seu sustento do litoral brasileiro terão o acesso às praias e consequentemente ao mar prejudicados com a aprovação da PEC.

Dúvidas frequentes sobre Fiscalização

• Moro em terreno de marinha. Por que tenho que pagar IPTU e ainda taxa para uso do terreno?

  São pagamentos distintos: o IPTU é um imposto municipal que incide sobre a propriedade urbana, enquanto a Taxa de Ocupação ou Foro são devidos à União pelos ocupantes e foreiros de terrenos de marinha, em decorrência da utilização onerosa desses terrenos.

• Todos os terrenos de marinha são conhecidos e estão ocupados?

  Não, pois devido à extensão territorial da costa brasileira ainda há muitos imóveis a serem identificados, caracterizados e incorporados ao patrimônio da União.

• Todos os moradores têm que pagar para morar em terrenos de marinha?

  Não, os usuários e foreiros enquadrados como de baixa renda utilizam esses imóveis gratuitamente, sem a cobrança de taxas.

• Com essa PEC, como vai ficar a situação de quem não quiser comprar o terreno da União?

  A PEC é omissa quanto a esse aspecto, que deverá ser objeto de regulamentação específica, caso a PEC seja aprovada.

• Quem comprar os terrenos de marinha vai poder cercar a praia?

  A PEC não prevê a “privatização direta” das praias, mas possibilita que um particular ou uma empresa cerque o terreno até o limite da linha de praia (inclusive da faixa de segurança) e impeça a passagem de banhistas na faixa de areia, como já é visto hoje em alguns resorts. A praia não poderá ser cercada, mas poderá ter acesso dificultado, caso a PEC seja aprovada.